好的物业管理,是业主和物业都要成熟起来!
好的物业管理,不仅取决于物业公司的成熟度,更取决于业主的成熟度,当然也取决于相关法律的成熟度。
物业管理因其性质决定,无疑是最具市场化特征的行当之一。同时,物业管理更关系到家家户户的生活,无论是哪个环节,只要有一点不到位,都会影响到居民的生活和心情。
所谓物业管理,依照我国物业管理条例,是指“业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”
从合同和商业角度看,收了业主的物业费,物业公司就有责任将小区的环境打造好、做好各种服务,让业主的钱花得物有所值,住得方便舒心。
然而,小区的居住环境不仅体现在各种硬件设施上,更体现在各种软件环节上。除了外在作用,还需要全体业主们付出自己的努力,共同打造舒适的居住环境。
从实际情况看,虽然环境优美是广大业主的共同心愿,但部分业主的不文明行为和违规做法,阻碍了这个愿望的实现,成为环境提升的痛点和难点。
比如,许多居民图自己方便而给邻居带来一些麻烦,每天把自行车搬上楼,不仅占用楼道,而且给早晚高峰居民乘坐电梯带来不便;遛狗不拴绳、宠物随地大小便影响到怕狗的业主。还有,有些业主贪小便宜占用公共资源,违规搭建各种辅助设施,在楼房养鸽子。再如,一些业主无故不交物业费用,导致物业费用收不齐,直接影响到物业服务质量和公共设施维修。
这些问题,都给物业开展工作带来一定难度,单凭物业公司无权或者很难解决这些问题。
因为,现如今,生活小区的许多居民住的都是公寓——高层或低层楼房,也就是说,其物业许多是共有的,属公共物产,从某种程度上说大家是共存共生的。日常管理也不是由物业公司一方完成,而是由物业公司与业主委员会双方来完成。自然,管理效果也是由物业公司与业主委员会包括业主行为决定的。
业主与物业公司,实际上是主人与管家的关系。业主将自己的物产委托给物业公司来管理,这是产权人对物产的一种处置权。但不是让管家管,自己就什么都不管了。
对上述特点,目前我国许多物业公司及小区居民仍缺乏足够的认识。最明显的误区是:物业公司认为我就是来管业主的而缺少服务意识;而业主则认为我就是享受服务的而缺少参与管理的意识,缺少公共意识、责任意识。这种认识上的误区以及对双方责权利的模糊认识,加之相关制度的缺失及职业素养、个人素养的欠缺,就带来许多问题,产生许多矛盾。
有些业主将违章建筑、治安问题、垃圾费收取问题、毁绿种菜等不完全属于物业管理方面的问题也完全归罪于物业公司,而不知或无视物业公司无行政执法权的事实;有的业主将前期开发建设环节遗留的配套设施、房屋质量等“先天不足”带来的后遗症等问题也视为物业管理问题,并以此为由少缴费或不缴费等,物业服务费标准低、收缴率低,致使物业企业生存困难,服务难以为继。。
许多小区未成立业主委员会,一些成立业主委员会的也未履行相应责任,甚至有的借此谋利,等等。业主知情权和选择权无法得到保证、设施收益权属模糊、业主委员会无社团法人地位等问题,也时常困扰着住宅小区的物业管理。
物业公司方面,不尊重业主权利,摆不正自身位置,管理特别是收费管理缺乏公开透明;只注重赢利,忽视自身管理服务方面存在的问题,如人员素质不高、服务意识和技能不强、服务标准和服务水平低下等,不能按照合同工要求为业主提供质价相符的服务。
由上述问题造成的业主与物业公司的种种纠纷、业主与业主委员会的纠纷不时在现实生活中上演。
自1981年深圳成立第一家物业公司起,我国的物业管理发展已有30多年的时间,而国外发达国家已有100多年。物业管理实际上考验的不仅是物业公司的水平,更是对业主自治能力的检验。因为,选择不选择物业公司、选择什么样的物业公司,业主是有法律授权的。所以,好的物业管理,不仅取决于物业公司的成熟度,更取决于业主的成熟度,当然也取决于相关法律的成熟度。
首先业主要增强法律意识,配合物业的管理工作,杜绝侵害公共利益的情况。比如,违规乱搭乱建开墙打洞、侵占公共空间、违规饲养大型犬、违规群租住房等。不能把自己的方便建立在对规则的漠视和对公共利益的侵占上。
其次要增强思想道德素质,增强业主的公共意识。业主要多为他人着想,为公共利益着想,停车入位、遛狗牵绳、深夜不制造噪音等,从细节注意,打造良好的环境氛围。
再次要增强业主的主人翁精神。近年来,全国各地有不少小区开始实行业委会自治,通过业主大会聘请、管理物业公司或者自行管理各种物业事项,取得了不错的成效。许多小区业主的主人翁意识也开始觉醒,着手成立业委会,召开业主大会,但是大多数业主积极性不高,存在坐享其成的心态。
当然,发挥业主作用并不是要推卸物业公司的责任。随着居民生活水平的提高,物业公司不仅需要做好日常保洁、停车管理、治安巡逻等传统服务项目,也要探索提高物业服务质量、拓展物业服务范围。目前,"24小时管家服务"、"社区文化课堂"、"代叫车辆"等新型服务内容已成为高端物业公司的标配,希望更多的物业公司能够认识到这一点,增加服务内容,更加方便居民生活,同时提高公司的竞争力。
小区的环境是由业主和物业共同决定的,只有相互理解、共同支持才能够实现双赢。
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